No cabe duda de que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida.
Según los expertos, la cantidad destinada a su compra no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales, algo que para muchas personas no es posible, ya que, aparte de la consabida inestabilidad laboral, debemos tener en cuenta otros factores de peso, por ejemplo, que las personas pasamos por diferentes fases en nuestra vida que requieren distintas necesidades, por lo que tendremos que pensar también en las formas de rentabilizar esa vivienda en el futuro en el caso de que se precisara su venta o alquiler.
Afortunadamente, a la hora de comprar casa hay una serie de opciones que facilitan el proceso a las personas que no pueden o no quieren acceder a una vivienda libre. Partiendo de la base de que todas las viviendas deben cumplir las Normas de habitabilidad vigentes, en la actualidad existen varios tipos de viviendas protegidas, cada una de ellas con unas características y requisitos de acceso diferentes.
¿Qué es una vivienda protegida?
La vivienda protegida, tradicionalmente llamada VPO, es aquella cuyo precio es inferior al de la vivienda libre, pero a cambio presenta una serie de limitaciones: debe usarse como vivienda habitual y permanente y para acceder a ella es necesario cumplir una serie de requisitos, como tener unos ingresos inferiores a una cantidad determinada. Además, mientras dure el régimen de protección, su uso está regulado y mantiene una limitación en cuanto al precio de venta, que vendrá establecido por la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Dentro de las VPO, hay dos tipos de vivienda protegida que a menudo se confunden pero que presentan importantes diferencias: las VPA y las VPC.
Viviendas de Protección Autonómica VPA:
Son una modalidad subvencionada por la Administración, pero cuya construcción y promoción corre a cargo de una empresa privada.
Su precio regulado es de 1570 euros el metro cuadrado. Para acceder a este tipo de viviendas no es necesario justificar los ingresos a no ser que desees acceder a las ayudas oficiales para su compra; en ese caso, debes cumplir ciertos requisitos de ingresos máximos por unidad familiar (IPREM).
Además, las VPA disponen de una serie de beneficios fiscales que te interesa conocer, ya que afectarán positivamente a tu bolsillo no solo en el momento de la compra, sino también durante los años que dure la hipoteca:
- a) La exención del Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados, el ADJ o también llamado “impuesto de las hipotecas”.
- b) El IVA de la compraventa es del 10 %.
- c) Una bonificación del 50 % del IBI durante los seis primeros años.
- d) La reducción de los aranceles notariales y registrales relativos a todos los actos o negocios jurídicos necesarios para su primera transmisión o adjudicación, así como los relativos a los préstamos hipotecarios correspondientes.
Estas viviendas deben tener una superficie máxima de 90 m2 y utilizarse como residencia habitual.
En el caso de que necesites venderla o alquilarla, deben pasar diez años desde el momento de la compra y su precio de venta no debe ser superior en ningún caso al máximo legal.
Viviendas Protegidas Concertadas VPC:
Nacieron como una fórmula intermedia entre la VPA y la vivienda libre. Sus condiciones son más flexibles que la VPA y la VPP, pero su precio máximo es de 1770 euros por metro cuadrado, notablemente más alto.
Para adquirir una VPC no es necesario justificar un determinado nivel de ingresos y se puede acceder a ella teniendo otra vivienda en propiedad. Al igual que sucedía en las VPA, para optar a ayudas oficiales para su compra, se deben cumplir los requisitos de ingresos máximos por unidad familiar estipulados por cada comunidad autónoma. No están exentas del ADJ y en su compraventa se aplica un IVA del 10 %.
Su superficie máxima es de 110 metros cuadrados y deben utilizarse como residencia habitual, aunque en este caso el periodo de tiempo para poder venderla o alquilarla es de cinco años, no pudiendo tampoco superar el precio de venta el máximo legal.
En ambos casos, VPA y VPC, la garantía es la misma que en cualquier otra vivienda nueva: 10 años.
Referente a los plazos para venta o alquiler para este tipo de inmuebles, ya sean cinco o diez años desde su compra, la ley contempla las siguientes excepciones:
- a) Por cambio necesario de la localidad de residencia del titular de la vivienda.
- b) Porque el tamaño de la vivienda sea inadecuado por la composición familiar (p. ej., ampliación de la familia).
- c) Por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo.
- d) Porque la vivienda no reúna las condiciones necesarias de accesibilidad para algún miembro de la unidad familiar.
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