Al adquirir una vivienda nueva en Gijón, es crucial entender los diferentes impuestos asociados a esta transacción. En este artículo vamos a explicar de manera detallada los aspectos fiscales que deben considerarse al comprar una casa, con especial atención a la oferta de viviendas de obra nueva en Roces, como el Edificio Aral de Cortina y Mallo.
Impuestos y aspectos fiscales al comprar una vivienda nueva
Aunque es bastante conocido, muchas personas interesadas en comprar una vivienda se llevan una sorpresa al conocer el gasto extra que suponen los impuestos respecto al valor del inmueble. Es preciso que lo tengas en cuenta a la hora de hacer tus cálculos y saber cuánto dinero necesitas para finalizar la operación.
A continuación vamos a detallar, punto por punto, todos añadidos que deberás tener en cuenta a la hora de adquirir tu vivienda en Nuevo Roces o en cualquier otro punto de Asturias.
Notaría
Contar con los servicios de un notario es una de las primeras cuestiones a tener en cuenta cuando te has decidido a comprar una vivienda nueva o de segunda mano. El notario es el testigo de la firma de la Escritura Pública. Su misión es la de dar fé y garantías de que tanto comprador como vendedor estén al día en sus derechos y obligaciones.
En cuanto al coste de los aranceles, este dependerá del valor del inmueble: el monto ronda entre el 0,2% y el 0,5% del total.
En Cortina y Mallo contamos con profesionales de confianza para que este trámite te resulte lo más sencillo posible. Si no tienes uno de confianza, coméntanoslo y nosotros realizaremos ese trámite por ti.
Registro de la propiedad
Después de la visita al notario, que ratificará los papeles de la escritura, es preciso llevarlos al Registro de la Propiedad. El estado regula las tasas a pagar en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre:
- Cuando el valor de la finca o derecho no supera los de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
- Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
- Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Al igual que cuando adquirimos cualquier producto o servicio, al comprar una vivienda nueva debemos pagar el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). En caso de las viviendas, como norma general, este supone el 10 % del precio que se ha pagado por el inmueble.
Es decir, si compras una vivienda VPA en Asturias (como es el caso de los pisos del Edificio Aral) pagarás el 10 %, mientras que si optas por una vivienda pública se aplica el superreducido del 4 %.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Cuando se formaliza el contrato de compraventa del inmueble, es decir, cuando se eleva a escritura pública, hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. En el caso del Principado de Asturias su monto oscila entre el 1,20 % para el caso de vivienda libre, y está exento en viviendas de Protección Autonómica (VPA).
En el caso de una vivienda de segunda mano, al AJD habría que añadirle el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este varía según la Comunidad Autónoma. En el Principado es del 8% del valor del inmueble, aunque puede reducirse según las bonificaciones que se obtienen si se trata de una segunda vivienda o si el comprador tiene alguna discapacidad o es familia numerosa, por ejemplo. Nuestro consejo es que acudas a la oficina de la Agencia Tributaria más cercana para informarte sobre ello.
Gestoría
Aunque no es un gasto obligatorio a la hora de comprar una vivienda, ¿quién puede hoy en día pagar este tipo de inmuebles al contado? Hay que tener en cuenta los gastos de gestoría al comprar una vivienda nueva o de segunda mano siempre que tengas que pedir una hipoteca. Lo más habitual es que los bancos soliciten incluir al gestor cuando vas a solicitar la hipoteca, siendo ellos quiénes eligen al profesional, sin dar ningún tipo de posibilidad de elección al cliente.
La misión del gestor durante el proceso de compraventa de una vivienda es, básicamente la de asesorar fiscalmente al comprador, y también realizar todo el papeleo necesario, como, por ejemplo:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- En su caso, el cambio de titularidad de la vivienda en Catastro.
- La liquidación de impuestos.
Ten en cuenta que deberás pagar los servicios de la gestoría hasta que canceles el préstamo hipotecario. Sus honorarios, a diferencia de los de otros profesionales que intervienen en este caso de trámites, como los notarios, no están fijados por ninguna ley. Por la experiencia de Cortina y Mallo podemos decirte que tampoco hace falta que te vuelvas loco en buscar al más económico, puesto que, por lo general, no hay grandes variaciones entre unas gestorías y otras.
En el caso de que la hipoteca se destine a comprar una vivienda de segunda mano, además de la gestoría, deberás contar con un tasador a la hora de solicitar el préstamo. Este profesional es el que va a calcular el precio real del inmueble y de él dependerá la decisión del banco de conceder o no la hipoteca y, en caso afirmativo, la cuantía de la misma. Actualmente los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, aunque en el caso de los menores de 35 años es habitual que puedan aprovechar promociones especiales y conseguir hasta el 9’%.
¿Cuáles son los beneficios fiscales al comprar una vivienda VPA?
Como has visto a lo largo del texto, las viviendas VPA, como las del Edificio Aral, cuentan con beneficios fiscales propios. Si estás pensando en comprar un piso VPA debes conocerlos:
- Exención del Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados para las escrituras en las que se formalicen actos y contratos relacionados con viviendas protegidas (sin perjuicio de lo que en su caso pueda resolver el Tribunal Superior de Justicia en las demandas interpuestas en reclamación de la extensión de la exención de AJD también a las concertadas que hasta ahora se viene rechazando la Consejería de Economía).
- Bonificación del 50 % del IBI durante los seis primeros años.
- Reducción de los aranceles notariales y registrales relativos a todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas declaradas protegidas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación, así como los relativos a los préstamos hipotecarios correspondientes a dichas viviendas que hayan obtenido el carácter de convenidos.
¿Quién paga qué? Los cambios que trajo la nueva Ley Hipotecaria
Antes de que comiences a hacer cálculos, debes saber que no todos los gastos que has conocido tiene que pagarlos el comprador. Con la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria en 2019, el banco gestor de la hipoteca será el que tenga que hacer frente a parte de dichos costos, quedando el reparto de la siguiente manera:
- El comprador de la vivienda de obra nueva o de segunda mano se encargará del pago de la tasación y el coste de copia de la Escritura que se quedará. También se hará cargo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (y, en su caso del o el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales).
Por su parte, la entidad bancaria deberá correr con el resto de costes (estos son los honorarios de la notaría y la gestoría y los costes del Registro de la Propiedad y el AJD relativo a la firma de la hipoteca).
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